Давайте начистоту. Почти каждый день я слышу вопрос: «Распространяется ли семейная ипотека на вторичное жилье, можем взять вон ту классную квартиру в старом фонде?». И каждый раз приходится начинать с одного и того же простого, но разочаровывающего ответа. Этот ответ – «нет», но с очень важными «но». Программа, которую все знают как «Семейная ипотека», изначально создавалась с совершенно другой целью. Однако законодатели предусмотрели несколько спасательных кругов для тех, кому новостройка по разным причинам недоступна. Вот в этих исключениях, их условиях и скрытых нюансах мы и будем копаться – подробно, без воды и с примерами из реальной жизни.
Можно ли по общему правилу купить вторичное жилье по программе «Семейная ипотека»?
Нет. И точка. Если вы живете, скажем, в Воронеже, у вас родился второй ребенок, и вы присмотрели отличную трешку в доме 1990 года постройки – забудьте. Стандартные условия программы на эту сделку не распространяются. И дело тут не в капризах банков или чиновников. У программы есть четкая экономическая логика, которую полезно понимать, чтобы не строить ложных надежд. Государство, субсидируя ставку до 6%, решает не просто жилищный вопрос конкретной семьи. Оно вливает деньги в строительную отрасль.
Подумайте сами: ваши ипотечные деньги идут застройщику. Застройщик платит зарплаты рабочим, закупает арматуру, бетон, окна у российских производителей, платит налоги. Запускается целая экономическая цепочка. Это как поливать корень большого дерева, чтобы росли все ветки. А что происходит при покупке вторички? Ваши деньги просто переходят от вас, покупателя, к продавцу, другому физическому лицу. Деньги остаются в замкнутом цикле «гражданин-гражданин», не давая импульса реальному сектору экономики. Поэтому основной фокус программы – это договоры долевого участия (ДДУ), договоры уступки от юрлиц и покупка готового жилья у застройщика. Всё. Всё остальное – это исключения, о которых ниже.
В каких исключительных случаях покупка вторичного жилья все же возможна?
А вот теперь начинается самое интересное. Существует ровно три ситуации, когда система дает сбой в пользу заемщика и позволяет направить льготные деньги на вторичный рынок. Важно понимать: это не лазейки, которые нашли хитрые юристы. Это целенаправленные, прописанные в Постановлениях Правительства РФ меры поддержки для конкретных категорий граждан или жителей определенных территорий. Если вы не попадаете ни в одну из этих трех категорий – увы, для вас путь на вторичный рынок с семейной ипотекой закрыт.
Эти три «золотых билета» предназначены для:
- Семей, где воспитывается ребенок с инвалидностью.
- Жителей Дальневосточного федерального округа (ДФО).
- Жителей определенных сельских территорий.
Каждый из этих случаев имеет свои жесткие рамки и требования. Давайте рассмотрим их под микроскопом.
Кто может купить вторичное жилье, если в семье есть ребенок с инвалидностью?
Это, пожалуй, самое гуманное и понятное исключение из правил. Если в вашей семье есть ребенок, которому присвоена категория «ребенок-инвалид», и он родился не позднее 31 декабря 2023 года, вы получаете право купить жилье на вторичном рынке по программе семейной ипотеки. Причем это право действует по всей России – от Калининграда до Владивостока, будь то столица или маленький городок.
Логика здесь предельно ясна. Часто таким семьям нужно не просто жилье, а жилье с особыми параметрами. Например, квартира на первом этаже с пандусом в подъезде. Или дом в шаговой доступности от реабилитационного центра. Или квартира с определенной планировкой, где можно без барьеров передвигаться на коляске. Ждать, пока застройщик возведет что-то подходящее в нужном месте, можно годами. Вторичный рынок дает необходимую гибкость выбора. Для банка ключевым документом в такой сделке будет справка медико-социальной экспертизы (МСЭ), подтверждающая статус ребенка. Без нее разговор не начнется.
Какие условия действуют для покупки вторичного жилья в Дальневосточном федеральном округе (ДФО)?
Здесь ситуация иная. Правительство буквально кричит: «Ребята, приезжайте на Дальний Восток, мы вам поможем с жильем!». Для стимуляции притока населения в этот огромный, но малонаселенный регион, для всех участников семейной ипотеки сделано беспрецедентное исключение. Любая семья, которая подходит под общие условия программы (рождение ребенка с 2018 по 2023 год и т.д.), может купить на вторичном рынке квартиру или даже дом с участком. И не под 6%, а под 5% годовых!
Причина проста: новостроек на Дальнем Востоке (в Приморье, Хабаровском крае, на Сахалине и в других субъектах ДФО) строится объективно мало. Если бы программа ограничивалась только первичным рынком, она была бы там практически бесполезна. Поэтому власти пошли на такой шаг. Вы можете быть прописаны где угодно, но если вы покупаете квартиру, скажем, во Владивостоке или Южно-Сахалинске у предыдущего собственника-физлица, банк одобрит вам семейную ипотеку. Это мощнейший инструмент для тех, кто планирует переезд в этот регион.
Почему для сельской местности сделано исключение?
Представьте себе обычное село или небольшой поселок городского типа где-нибудь в средней полосе России. Какие там многоэтажные новостройки от крупных застройщиков? Правильно, их там либо нет совсем, либо строят один дом в пять лет. Если бы для жителей таких территорий действовало общее правило «только новостройки», программа семейной ипотеки для них была бы просто фикцией.
Поэтому было введено еще одно исключение: покупка вторичного жилья (чаще всего это частный дом) на сельских территориях. Важный нюанс: это не распространяется на Москву, Санкт-Петербург и их области, даже на их сельские поселения. Как понять, является ли ваш населенный пункт «сельской территорией»? Это не определяется «на глаз». У каждого населенного пункта есть код ОКТМО (Общероссийский классификатор территорий муниципальных образований), и банки сверяются именно с официальными классификаторами. Перед поиском дома стоит зайти на сайт администрации вашего района или просто вбить в поисковик «статус населенного пункта X» и убедиться, что он подходит.
Какие требования предъявляются к заемщикам и объекту недвижимости?
Итак, вы попали в одну из трех категорий счастливчиков. Рано радоваться. Теперь вы вступаете на территорию банковского контроля. И если к заемщику требования более-менее стандартные, то к вторичному объекту банк будет присматриваться с тройным усердием. Для банка квартира на вторичке – это всегда кот в мешке. У нее есть история, возможно, темная. У нее есть физический износ. Поэтому будьте готовы к тотальной проверке и вас, и того, что вы хотите купить.
Кто из членов семьи может выступать заемщиком?
Здесь всё довольно стандартно. Заемщиком должен быть гражданин РФ, родитель ребенка, который дал право на ипотеку. Супруг(а) почти всегда идет обязательным созаемщиком, даже если не имеет дохода – это стандартная практика для защиты имущественных прав семьи. Банк будет оценивать ваш совокупный доход, кредитную историю (она должна быть если не идеальной, то очень хорошей), стаж на последнем месте работы (обычно не менее 3-6 месяцев). Если вашего дохода не хватает, некоторые банки позволяют привлекать в созаемщики близких родственников, например, родителей. Но помните, созаемщик – это не просто помощник, это человек, который несет полную финансовую ответственность по кредиту наравне с вами.
Предъявляются ли особые требования к вторичной недвижимости?
О, да. И это самый сложный этап. Банк выдает вам деньги под залог этой самой недвижимости, и он хочет быть уверен, что в случае проблем сможет легко и быстро ее продать. Поэтому никаких «бабушкиных» вариантов с деревянными перекрытиями, без ванны или с туалетом на улице. Основные стоп-факторы:
1. Износ. Дом не должен быть ветхим или аварийным. У каждого банка свой порог по году постройки и проценту износа (обычно не более 50-60%).
2. Материалы. Фундамент должен быть каменным или бетонным. Деревянные дома рассматривают крайне неохотно.
3. Коммуникации. Обязательно наличие исправных систем отопления, водоснабжения, канализации.
4. Юридическая чистота. Никаких обременений, арестов, прописанных «отказников» от приватизации, несовершеннолетних собственников без разрешения опеки.
5. Перепланировки. Любая неузаконенная перепланировка – это почти 100% отказ. Снесенная несущая стена или перенос «мокрых» зон – это вообще табу.
Перед сделкой банк заставит вас за свой счет сделать отчет об оценке у аккредитованной компании. И если оценщик найдет что-то из списка выше, сделке не бывать.
У кого можно купить вторичное жилье: у физического или юридического лица?
В рамках исключений – у кого угодно. Чаще всего продавцом будет обычный человек, такое же физлицо, как и вы. Сделка оформляется простым договором купли-продажи. Но иногда квартиры продают и юридические лица – например, инвестиционные фонды или предприятия, избавляющиеся от непрофильных активов. Для банка статус продавца не так важен, как юридическая чистота самого объекта. Однако сделка с физлицом для покупателя всегда более рискованна. Это настоящая шахматная партия, где нужно проверять историю квартиры на несколько ходов назад: кто был прописан, как она досталась продавцу (наследство, дарение, приватизация?), нет ли у него долгов и не находится ли он на пороге банкротства. При сделке с юрлицом этих рисков обычно меньше.
Каковы финансовые параметры семейной ипотеки на вторичном рынке?
Хорошая новость: если уж вы прорвались через все барьеры и получили право на покупку вторички, то финансовые условия для вас будут точно такими же, как и для тех, кто покупает новостройку. Никаких «штрафных» наценок или особых условий. Ставка, лимиты, первоначальный взнос – всё стандартно.
Какая процентная ставка и первоначальный взнос применяются?
Ставка – до 6% годовых по всей России и до 5% для ДФО. Это потолок, установленный государством. Банки не могут дать ставку выше, а вот ниже – иногда могут, в рамках временных акций. Первоначальный взнос – не менее 20,1% от стоимости квартиры, указанной в договоре. Не 20%, а именно 20,1% – это важный бюрократический нюанс. Меньше нельзя. Больше – пожалуйста. И не забывайте про «скрытый» расход: страхование. Банк обяжет вас застраховать сам объект (стены, конструкции) и, скорее всего, очень настойчиво предложит застраховать вашу жизнь и здоровье. Отказ от личного страхования – ваше право, но в этом случае банк почти гарантированно поднимет вам ставку на 1-1,5%, и ваши льготные 6% превратятся в нельготные 7,5%.
Как можно использовать материнский капитал в сделке с вторичным жильем?
Материнский капитал – ваш главный помощник. Его можно использовать либо для первоначального взноса (полностью или частично), либо для досрочного гашения уже взятой ипотеки. Первый вариант самый популярный: вы находите квартиру, вносите часть своими деньгами, а оставшуюся часть взноса за вас перечисляет банку Социальный фонд России (СФР). Это занимает какое-то время, что нужно учитывать при переговорах с продавцом. Второй вариант – вы берете ипотеку, а через месяц подаете заявление в СФР на погашение части долга маткапиталом. Это уменьшит либо срок кредита, либо ежемесячный платеж. Важнейший момент: используя маткапитал, вы даете государству нотариальное обязательство после погашения ипотеки выделить доли в собственности на жилье всем членам семьи, включая всех детей. Забыть об этом – значит нарваться на очень серьезные проблемы с прокуратурой в будущем.
Возможно ли рефинансировать ранее взятую ипотеку на вторичку по семейной программе?
Да, но с теми же оговорками. Вы можете рефинансировать свой старый, дорогой кредит на вторичку под льготные 6%, только если ваша ситуация на момент рефинансирования подпадает под одно из трех исключений. Пример: вы три года назад купили квартиру в селе под Хабаровском (ДФО + сельская местность) по рыночной ставке 15%. В прошлом году у вас родился ребенок. Бинго! Вы можете пойти в банк и перекредитовать свой остаток долга под 5%. А вот если вы купили вторичку в центре Новосибирска, а потом у вас родился ребенок – фокус не пройдет. Ваша квартира не в ДФО и не в селе, значит, рефинансирование по семейной программе вам недоступно.
Как выглядит пошаговый процесс оформления сделки?
Итак, вы решились. С чего начать этот квест?
1. Поклон банку. Сначала идете не к риелторам, а в банк. Подаете заявку на семейную ипотеку, прикладываете документы на себя и на ребенка, подтверждающие ваше право на исключение (справку МСЭ или паспорт с пропиской в ДФО). Получаете предварительное одобрение на определенную сумму.
2. Охота на квартиру. Теперь у вас есть 2-3 месяца, чтобы найти подходящий объект. Ищете, смотрите, торгуетесь.
3. Проверка и оценка. Нашли вариант. Заказываете отчет об оценке. Параллельно собираете у продавца все документы на квартиру и несете их в банк на юридическую проверку. Это самый нервный этап. Крайне советую нанять своего юриста или риелтора, который будет на вашей стороне, а не просто ждать комиссию.
4. День X. Банк дал добро. Вы, продавец и представитель банка встречаетесь для подписания сразу двух договоров: кредитного (между вами и банком) и купли-продажи (между вами и продавцом).
5. Росреестр и расчет. Документы уходят на регистрацию перехода права собственности в Росреестр. После того как вы становитесь собственником (с обременением в пользу банка), банк перечисляет деньги продавцу. Всё, вы – счастливый ипотечник.
Какие существуют риски и компромиссы при выборе вторичного жилья по семейной ипотеке?
Выбор вторички – это всегда компромисс. Вы получаете возможность въехать сразу, в обжитой район со школами и магазинами, но взамен берете на себя определенные риски. Новостройка – это чистый лист. Вторичка – это книга, которую до вас уже кто-то читал, и не факт, что аккуратно.
В чем заключается компромисс выбора вторичного жилья вместо новостройки?
Выбирая вторичку, вы сознательно меняете новизну и юридическую простоту на скорость и готовую инфраструктуру. Вы получаете ключи «здесь и сейчас», но вместе с ними – изношенные трубы в подвале, старую проводку, соседей с их сложившимися привычками и, возможно, необходимость делать капитальный ремонт. В новостройке все новое, на гарантии, но вам придется ждать конца стройки, делать ремонт с нуля и жить первые годы посреди строительной пыли и отсутствия дорог. Что для вас важнее – решать только вам.
Какие неявные риски связаны с юридической чистотой вторичного объекта?
Это самое страшное. Проблемы, которые не видны в выписке из ЕГРН. Например, продавец купил квартиру год назад, а сейчас продает, потому что находится в процедуре банкротства. Такая сделка может быть оспорена его кредиторами. Или квартира была получена по наследству, и где-то существует неучтенный наследник, который через год объявится и потребует свою долю. Или при приватизации 20 лет назад один из членов семьи написал отказ, но сохранил пожизненное право пользования. Вы его выписать не сможете никогда. Выявить такие бомбы замедленного действия – работа для очень хорошего юриста. Экономить на этом – все равно что прыгать с парашютом, который вы сами сложили по инструкции из интернета.